在经济发展的宏大棋盘上，房地产行业一直占据着举足轻重的位置。然而，近期北京大学教授姚洋的一句 “房地产永远是朝阳产业”，恰似投入平静湖面的巨石，激起千层浪，引发了全社会的热烈讨论。

所谓 “朝阳行业”，就好比是那初升的太阳，充满活力，有着无限的发展潜力，增长势头迅猛，未来一片光明。可瞅瞅当下的房地产市场，怎么看都不太像姚教授描述的那般美好。

咱们先拿数据说话。过去几年，房地产市场的销售规模就像坐了滑梯，一路往下滑。2021 年的时候，全国房地产销售规模还处在巅峰，高达 18 万亿元，那时候的楼市，热闹非凡，仿佛一场永不落幕的盛宴。可谁能想到，到了 2024 年，这个数字直接腰斩，只剩下 9 万亿元。这一降，就像被泼了一盆冷水，让整个行业都冷静了不少。

再看看那些曾经风光无限的千亿房企，数量也大幅缩水。2021 年的时候，还有 43 家千亿房企在市场上呼风唤雨，可到了 2024 年，就只剩下 11 家了，而且大多数还是国央企。民营房企呢，日子就没那么好过了，生存空间被严重挤压，就像在夹缝中求生存，艰难得很。这些数据明明白白地告诉我们，房地产行业的发展势头，可不像姚教授说得那么乐观。

那为啥民营房企会大规模消失呢？这就得从房地产市场过去的发展模式说起。过去，好多房企都热衷于 “高周转、高杠杆、高负债” 的经营套路，就像在悬崖边跳舞，虽然看起来很刺激，但风险极大。碧桂园和恒大就是典型例子，它们的债务规模都达到了万亿级别，像两座大山一样压得人喘不过气来。这种发展模式，说白了，就是把债务转移到居民身上，居民的购房需求成了支撑房地产市场的顶梁柱。

但是，居民的承受能力可不是无限的。最新数据显示，我国居民部门杠杆率已经达到了 62.3%，这就好比一个人背着重担，已经快到极限了，再想加东西，可就难了。也就是说，居民已经没多少余力继续为房地产市场接盘了。这直接导致房地产库存量居高不下，截至 2024 年底，我国商品房待售面积已经达到 7.5 亿平方米，同比增长 10.6%，这个数字，比 2015 年的库存高点还要高。

2015 年的时候，楼市通过涨价去库存，再加上农村人口进城购房的政策，市场短暂回暖了一阵。可今时不同往日，现在人口需求下降，居民债务承接能力也减弱了，涨价去库存这招已经不管用了。没办法，地方政府只能想别的办法，像江苏省句容市，就取消了商品房销售价格备案制度，允许开发商自主定价。这意味着开发商可以自由调整价格，甚至降价销售。这政策一出台，就知道地方政府在库存压力下有多无奈了。

姚洋教授的言论，自然引来了公众的质疑。不少人觉得，这些专家要么就是对市场形势了解不够深入，要么就是故意误导大家。其实，房地产行业作为国民经济的支柱产业，地位还是很重要的。2023 年的数据显示，房地产对 GDP 的贡献率达到了 6.1%，土地出让金占财政收入的 34.7%，全产业链涉及超过 5000 万个就业岗位。所以，房地产行业的重要性是不能忽视的。

不过，房地产行业已经不再是拉动经济的火车头了。过去，房地产市场的高速增长靠的是居民加杠杆和高库存去化，可现在这种模式已经走不通了。现在房地产市场的供需关系发生了大变化，新房库存压力大，二手房挂牌量也居高不下，短期内，房地产市场很难再有大的爆发。

未来，房地产市场会慢慢转型，从高速增长转向稳定增长。重点城市的房价，可能会随着经济恢复和库存消化而上涨，但这种上涨会很温和，就像小溪流水，缓缓流淌，更多是和经济增长同步的租金式增长。投资房地产的逻辑也变了，从以前的投机炒房，变成了长期持有和靠租金收益。这意味着，房价不会再像过去那样，5 年就能翻倍，以后大概率是以每年 3% 至 5% 的速度稳步上涨。

房地产行业依旧是经济的重要支撑，但它的角色已经悄然改变。未来，房地产市场会更注重稳健发展，而不是追求短期的高增长。大家觉得房地产市场未来还会有哪些变化呢？在这种形势下，普通人买房又该注意些什么？欢迎在评论区留言讨论。