在经济发展的宏大叙事中，房地产市场一直占据着举足轻重的地位。近年来，随着市场形势的风云变幻，楼市政策也在不断调整。如今，楼市第三波救市已然拉开帷幕，这一举措犹如一颗投入平静湖面的巨石，激起层层涟漪，关乎着每一个有房者的切身利益。

政策密集出台，救市信号强烈

2025 年 3 月 16 日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》，成为了楼市第三波救市的关键信号弹。在这份方案中，针对楼市的提振措施被纳入 “大宗消费更新升级行动” 板块，除了延续加力实施城中村和危旧房改造、允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房等举措外，一系列全新 “工具” 的登场，昭示着救市行动的全面升级。

其中，“落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策” 尤为引人注目。长期以来，二手房交易中的增值税问题备受争议。当前市场环境下，诸多地方二手房价格大幅跳水，房东常常面临卖出价低于买入价的尴尬局面，在亏损状态下仍需缴纳高额增值税，无疑雪上加霜。此次国税总局或将对二手房增值税进行大刀阔斧的改革，一旦实施，不仅能减轻卖房者的负担，更能激活二手房市场的流动性，为整个房地产市场注入新的活力。

同时，公积金政策也迎来了重大调整。“适时降低住房公积金贷款利率”，尽管在 2024 年 5 月公积金贷款利率已下调 0.25 个百分点，但与商业贷款利率相比，优势仍不够显著。在居民收入普遍下滑的当下，进一步降低公积金贷款利率，使其与商业贷款利率的差距扩大至 50 - 100 个基点以上，甚至低至 2%，将极大减轻购房者的还款压力。“扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作” 等措施更是直击市场痛点。打破以往 “先消费后提取” 的规则限制，允许提取首付与申请贷款同步进行，瞬间降低了居民购房的门槛，让更多人看到了拥有住房的希望。

除了国家层面的政策，地方政府也纷纷响应，出台了形式多样的救市措施。购房税费补贴政策在各地遍地开花，山东潍坊、安徽宿州等地对购买首套商品住房或二手住房的购房者给予契税全额补贴或一定比例的补贴，江西省更是对符合条件的购房者减半征收契税。这些真金白银的补贴，直接减轻了购房者的经济负担，刺激了市场需求。多个城市对公积金贷款政策进行了调整，南京将二套房首付比例从原先的不低于 60% 大幅降低到不低于 30%，济南、苏州、武汉等超过 30 个城市也通过提高贷款额度、延长贷款年限等方式，提升居民的购房能力。

市场现状严峻，救市刻不容缓

回溯房地产市场的发展历程，自 2024 年以来，尽管经历了两轮救市政策的洗礼，但市场形势依然严峻。在第一轮救市中，央行于 5 月 17 日率先出招，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，同时降低首付比例，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房调整为不低于 25%，并取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，还设立了 3000 亿元的保障性住房再贷款。然而，这些政策并未达到预期的效果，市场反应平淡。

进入 7、8 月传统淡季后，楼市再度陷入僵局，全国重点城市的二手房市场甚至出现价格大幅下跌的现象。为了扭转局势，9 月下旬，第二轮救市政策重磅出击，包括引导银行降低存量房贷利率，预计平均降幅在 0.5 个百分点左右，惠及约 5000 万户家庭，每年减少家庭利息支出约 1500 亿元；统一房贷最低首付比例至 15%，不再区分首套房和二套房；

延长房地产金融政策文件期限，将房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策从 2024 年 12 月 31 日延长到 2026 年 12 月 31 日；优化保障性住房再贷款政策，设立 3000 亿元人民币的保障性住房再贷款，引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房；支持收购房企存量土地，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。尽管第二轮救市政策力度空前，但市场回暖依然缓慢。

从数据来看，2024 年末全国二手房挂牌均价较峰值回落 23%，超六成卖家面临 “割肉离场” 的窘境。进入 2025 年，市场形势依旧不容乐观。克而瑞数据显示，3 月份，百强房企实现销售操盘金额 3175.7 亿元，同比下降 11.4%。虽然一线城市新房成交面积逆势增长 18%，但这只是局部的亮点，无法掩盖整体市场的低迷。重点城市通过 “以价换量” 勉强维持场面，而非重点城市则库存高企、需求疲软，房地产市场的分化已到了临界点。在这样的背景下，第三波救市势在必行，若放任市场自然降温，接下来的传统淡季（5 - 8 月）只会让数据更加难看。

有房者的机遇与挑战并存

对于广大有房者而言，楼市第三波救市既带来了机遇，也伴随着挑战。在机遇方面，二手房增值税政策的调整，若房东处于亏损卖房状态，有望减少甚至免除增值税，这在一定程度上减轻了卖房者的损失。同时，市场流动性的增强，意味着房屋更容易出手，对于那些有换房需求的人来说，无疑是个好消息。例如，一位原本打算置换房屋的业主，在以往二手房交易困难的情况下，难以将现有房屋卖出以实现换房计划。而随着救市政策的实施，二手房市场活跃度提升，他的房屋成功售出，得以顺利购置心仪的改善型住房。

公积金政策的调整也为有房者带来实惠。降低公积金贷款利率，使得正在偿还公积金贷款的家庭每月还款额减少，减轻了经济压力。扩大公积金使用范围，对于那些有装修等住房消费需求的有房者来说，也能通过提取公积金获得资金支持。在一些城市，有房者可以凭借装修合同等相关证明材料，提取公积金用于房屋装修，改善居住环境。

然而，挑战同样不容忽视。市场的不确定性依然存在，尽管政策积极救市，但房价走势仍不明朗。在部分非重点城市，库存积压严重，房价可能继续承压，有房者的资产价值面临缩水风险。例如，一些三四线城市的房产，由于缺乏足够的市场需求支撑，即使在救市政策下，价格依然难以回升，甚至可能进一步下跌。而且，随着市场供应的增加，尤其是政府收购存量房用作保障性住房后，可能会对周边房屋的租赁市场产生一定冲击，影响有房者的租金收益。

市场未来走向，谨慎乐观看待

展望未来，楼市在第三波救市政策的推动下，有望逐步走出困境，但过程注定充满波折。从积极的方面来看，随着税收政策和公积金政策的落地实施，以及地方政府一系列救市措施的协同发力，市场需求有望得到进一步释放。重点城市的房地产市场可能率先企稳回升，带动周边城市和区域的发展。尤其是库存去化周期有望缩短，当重点城市库存降至 12 个月以内时，房价上涨动力将增强。同时，开发商拿地意愿也可能随着市场信心的恢复而提升，近期苏州、杭州等地的土拍市场虽然仍有流拍现象，但也出现了一些积极信号，部分优质地块受到开发商的关注和竞拍。

不过，市场仍面临诸多不确定性因素。二手房 “堰塞湖” 问题依然严峻，大量的二手房挂牌量，使得市场竞争激烈，价格战时有发生，这可能会抑制房价的上涨空间。居民的经济预期尚未完全扭转，收入增速放缓、就业压力加大等问题，依然制约着购房者的消费能力和意愿。此外，政策的实施效果还需要时间来验证，在政策执行过程中，可能会遇到各种实际困难和问题，需要政府、企业和社会各方共同努力解决。

总体而言，楼市第三波救市已经开启，这是政府为稳定房地产市场、促进经济健康发展所做出的积极努力。对于有房者来说，应密切关注政策动态和市场变化，根据自身实际情况，合理规划资产配置和住房需求。对于购房者而言，刚需族无需被政策 “催单”，可关注地方补贴政策的落地时间，等待更合适的购房时机；改善型需求者则可以抓住开发商为回款推出特价现房的机会，实现住房品质的提升。在这场楼市变革中，无论是有房者还是购房者，都需要保持理性和谨慎，以应对市场的风云变幻。